30年没有住房普查 中国房地产是本糊涂账

行者

柴强：30年没有住房普查，中国房地产是本糊涂账


2016年1月9日下午，清华大学中国与世界经济研究中心（CCWE）主办的清华大学中国与世界经济论坛在北京举办，此次论坛主题为“十三五”开局论坛，凤凰国际智库作为独家媒体智库全程支持，本文由论坛现场速记整理而成。

李稻葵：请教一下柴会长，中国库存情况有多严重？   

柴强：我对库存的情况不太清楚，国家统计局公布了，去库存作为一个重要的任务，我感觉到有一定的严重性，但没有那么大。   

李稻葵：你们评估师会员反应出来的情况，目前房地产的情况，比如一线城市，现在是库存很低，进一步要投资还是说库存量很大。   

柴强：先谈一下2015房地产市场状况，当然反映市场状况可以从各个指标来看，一个是交易量、房价、开发投资、库存控制率等等。从交易量来看，去年基本上创了去年新高，新房、二手房，全国普遍来看。所以从某种意义上来讲，库存增加也是表现了房地产供应量过了，也有一个产能过剩的问题，我感觉到它的房地产发展到现在，房地产市场和房地产业也是要转型升级了，从国外来看，房地产业和市场三大阶段，第一大阶段开发为主的阶段，过去一直都是以开发为主，快接近尾声了。

第二阶段就是投资阶段。

第三阶段，证券化的阶段。房地产开发投资往下走是必然的大趋势。你像从美国来看，我看到它的一些数据，新房的交易量占整个房子交易量也就10%左右，前三年还不到10%，7%到8%，长期来看10%。中国大部分还是新房交易量为主，个别城市二手房超过了新房。所以从这个来看，我们还要寄希望于房地产开发占主流唱主角，这么一种发展模式我觉得走不下去了，所以从这个角度来看，库存这个问题你怎么来看，它是供应过量的问题。  供应过量也产生了一个问题，确实要消化它、化解它。   

李稻葵：大城市去库存情况怎么样？北京是什么情况？   

柴强：北京，去年一线城市都是比较好的总体来讲，深圳和上海那表现得更好一些。   

李稻葵：深圳房价涨了多少？   

柴强：深圳上半年涨得厉害，各有各的说法，我也没去调研核实，统计部门没有这么高，民间里面说得高一些。   

李稻葵：北京上海呢？   

柴强：上海大一些，北京稍微稳一点。   

李稻葵：北京房价上涨有没有10%。   

柴强：我感觉到没有这么高，还总的来讲是比较平稳。2016年房地产市场总体上来讲也不会差到哪去，但你要是看单项指标，你一开始讲开发投资确确实实下来比较厉害，过去都20%多，后来落到10%，现在就1%、2%，这是一个大趋势，大趋势也是进步的表现，我觉得，和其它产业不同。中国过去推动房地产发展三大基本因素，都发展了实质性的变化，实质性的变化是好事不是坏事，第一个实质性的变化是短缺，绝对短缺业绩过时，改革开放之初，人均居住面积衡量3.6平方米，折合建筑面积7点多平方米，现在到35平方米，是不是40平米还多，总体上供求平衡，当然不同的城市，这是一大因素。   

李稻葵：北京大城市人均住房面积远远不到35平米，大概数量级？   

柴强：大概可能在30左右。怎么统计，我觉得中国在房地产上面最是糊涂账，中国1986年搞过一次城镇住房普查，这么多年来呼吁搞普查，没人搞，就是不太想搞清楚，这个我坦诚讲这样理解。还有农民盖的很多房子，小产权房子，违法违章的房子很多。   

李稻葵：工业搞给普查、人口搞过普查，房地产没搞过普查。   

柴强：现在有个要求按照国家统计局的数据为准做分析判断来讲。   

李稻葵：没有普查数据可信度。   

柴强：他还是有一些调查，要深层次谈里面背后争论也很多，口径，或者统计范围，刚才我说了，你把那些违法违章建筑、小产权、私搭乱建要不要含，也是住房本质问题，一般不含进来，如果含进来还有多余的东西，所以第一大因素是供求，总体上来讲经过改革开放比较成功。再城镇化，总的来看在快速发展的阶段，还是增长，但是从2010年以后，我看到加速的速度是放慢了，原来是加速城镇化，现在是平稳甚至还有一点减速这样一个趋势，汽车你开到120迈到高速公路往平走了。   

李稻葵：现在平均进城人口能到1%。   

柴强：过去长期1%，现在不到，过去是加速现在是减速，城镇化55%，国外城镇化70%，还是在快速发展阶段，但是速度在放慢。第三，房屋平均寿命延长，过去房子寿命短质量差，总体上改造房屋是延长，这都是好事，三大因素好事表明要转轨，新房要转二手房。   

李稻葵：展望“十三五”，一线城市，北京上海，一线城市五年总的来说房价是不是还会涨？   

柴强：我感觉到还会涨。这毫无疑问的。而且中国13亿人口，就是这几个城市，人都是要聚集的，不光是从农村走向城镇，所以我为什么一线城市这么好呢？它还有一个从小城镇走到省城，省城走到几个好城市，走到极个别各种资源优秀的地方，你要说日本和伦敦，我们经常分析这样，它都聚集了全国的人口的四分之一甚至三分之一，当然我们不可能让人口都聚集。   

李稻葵：省会城市“十三五”期间会怎么样？   

柴强：二线城市会转好。   

李稻葵：房价还会涨，三线城市？   

柴强：逐步转好，房地产是区域性的市场，你要讲这个问题，我要讲从2014年初房地产市场是往下调的，但从2014年10月份以后，从大的变动规律已经是在往上走的，稳中趋升，现在还是在回升状态，回升状态有快有慢，一线城市跑到前面，二线城市有可能来到，三四线城市明年年底有可能来到。   

李稻葵：县城整体上讲是整体向上趋势还是多元化的有上有下？   

柴强：整体上是多元化，总体上房价是总体上升中波动或者中波动上升。当然不可能排除，我觉得过去09年以后到2013年那个市场是不太正常，上次到你这来，去年也是这样讲，还期望那个时代到来不可能，都疯抢，涨价涨得那么厉害，没有一个市场持续那种状态发展。现在这个已经很好了。   

李稻葵：展望十年这个问题很有意思，展望十年北京、上海大城市，会不会出现有人担心由于老年人多了，年轻人少了，房子开始往下降了。   

柴强：讲起来中国的房地产市场不是房地产市场本身决定的，综合因素。   

李稻葵：综合因素，你的直觉是什么？   

柴强：稳中上升。美国一百多年来的数据我都看到了，房地产的财富价值占社会总财富的60%，一百年前和一百年后，科技这么发达，还是这样一个价值，所以从理论上来讲有一个保值增值作用，保值增值作用并不意味着它一路高歌，香港，落个50%，97年、98年以后下落，但后来还是超过上一年，那是急剧变化，总体来讲稳中上升，高科技产品新的技术出现肯定淘汰。   

李稻葵：但是美国没有计划生育，有人担心，由于计划生育实现30年，人民迅速老龄化，四位老人下面是两个孩子，接他们的房子，房价会不会下跌？   

柴强：讲到这个是深层次经济问题，以市场主张为主，你不是市场为主，老是干预，老是政府大操作，那这个东西很难说，供给，哪个东西经得起供给，人为因素太多，你让市场发挥决定性作用，它来调节，就是我说的规定，人为、外围因素干扰，谁也说不准，不是经济规律，长期来讲要符合经济规律，只是以另外一种方式符合经济规律，我讲的还是一般理性、正常以市场为主的调节发展，一个小城镇你搞了很多大楼盘甚至有几百万一平方的楼盘，人口都没有那么多，从哪来，那不过剩。不是正常的咱们说得了的事，人的因素太重要，政府作用太厉害，那你算不准，没法算。   

李稻葵：回到2016年，你觉得房地产市场整体上讲去库存政策会带来什么影响？   

柴强：向好。对房地产政策从去年开始一直累积，不是说它不直接对着房地产，实际上对房地产有利的，降息降准，房地产本身很多税费刺激政策，你包括这次去库存有几个政策。农民工市民化，让农民进城买房，这是慢慢的增加，不可能每个农民都买，但它还是有利的。还有一个加大棚户区改造，货币化的安置，实际上给你补偿，让你去买房，还要发展住房租赁市场，特别鼓励自然人、法人去买房子作为出租、投资这是租赁市场这种发展，还取消一些过时的政策，那还有一些政策，都是去库存里面的东西。在这样累加起来，这个东西我觉得还是显现，交易量，去年量创历史新高，统计局数字出来没有，我们掌握的数据，二手房、一手房超过2013年总体上是这样的。   

李稻葵：你们经济学人的会员跟你反映有农民工买房子？   

柴强：一直都有买，只是量的问题，总有进城城镇化。   

李稻葵：最近有加速的趋势吗？   

柴强：现在还没有调查。政策慢慢要有，财政补贴买房，给你补多少钱，3万、5万，还有准备搞试点，你把你农民的房子宅基地甚至抵押解决你的首付款。   

李强：清华大学做了比较大的城镇化的调研，覆盖全国，抽样也做得比较好，农村户籍人口他们有大概22%的人，他是农村户籍已经在城市和城镇里面买房，这个数据是2013年的。   

李稻葵：22%。   

李强：22%已经在城镇里面买房，自己手里有宅基地，这些人经商，但是户籍是农村。去年在四川做了一个数据，当然更惊人，在四川的农业户籍人口里面，在城市里和城镇里面买房的人有多少？一下子上升到了37%，这我也很惊讶，当然这个数据就没有全国代表性，就是四川。所以可见，我们现在要进一步思考，到底农民工，实际上我们有进入机制，如果你挣了一些钱，农民现在很有动力买盲字，最重要原因是上学，村庄小学太差了，凡是条件好一点的农民，一定想办法有比较好的小学或中学的地方买一个房，将来好让他的孩子在那上学这个动力是比较强的，我们现在没有退出机制，我们没有把农民宅基地资本化的机制是没有的，农民有能力买房，他买房，他没有能力买房，可以宅基地抵押买房。未来土地还是撬动中国经济改革最核心要素，中国农民土地变资本，这件事的市民化就有意义了。   

柴强：有一些观念和想法，现在搞抵押贷款可能是小范围市场，只能卖给农民，城镇里面的人能不能买？在这个问题上面。如果把这个再扩大了，那抵押。

雷鼎鸣：最近有一位很有名的经济学家他研究城镇化这个问题，他不光在中国还有全世界。根据他的计算，未来一百年城镇人口增加50、60个亿，中国先走了一步，另外有人算过，北京究竟可以容纳多少人口？理论上。假如有两个标准，用香港人口密度来算，北京土地等于香港的6倍，香港只有五分之一的土地是用来已经发展的，其它70%、80%是没有发展的。用这个标准来算，以土地来算，北京可以容纳超过一个亿的人口。

另外有人这样算过，最重要就是造一些高速发展铁路，打造一小时生活圈。容纳1.3亿是很容易的。达到香港的人口密度，1.6亿、1.7亿理论上能做到。

刚才梁建章先生提到廊坊跟北京中间有些农地，的确效率不太高，其实中国城镇化，提高生产效率是很有帮助的，因为从农村来到城市生产力就会上升，但是你早一点城镇化，也可以解决一部分社会问题，所谓留守儿童，父母把孩子留在农村，现在有一种估计，大概6千万的小孩留在农村给他们的祖父母带大，引起很多的社会问题。所以我看将来中国城镇化还有一段很长的路可以走，所以从这方面来看，在一线城市像北京房地产还应该有发展空间。但是香港有一个发展错误，1997年到2003年，香港的房地产价格掉了63%，后来香港政府控制土地不卖地，慢慢上升了，本来到2005年房价是上升的，但他认为很成功，就一直抓着土地不卖出来，现在没有办法解决这个问题，太贵了，房子的供给量不足，现在已经比97年的时候还要贵40%左右，从100跌到30%又重新跑到140%，很不健康。所以我怕内地现在要解决房地产过剩这个是对的。但是这个政策将来，假如房地产价格不断上升要注意，不要犯香港同样的错误。   

柴强：房地产周期特别长，一般至少三年左右，所以现在已经开发投资下降之后很多地方特别您说的一线城市供应量未来两三年减少很厉害，到了那个时候需求一上升又暴涨。   

最后一个问题请教一下雷老师。您自己多年以来，雷老师您是股票市场、房地产市场上的非常有经验的非常成功的参与者，不光是研究者是参与者，您的直觉告诉你，目前中国股市，市场价格是偏高还是偏低还是差不多？   

雷鼎鸣：深圳的股票跟上海有些不太一样，深圳的还是蛮高的，我要买的话要买上海。

中国股票市场上07年泡沫破灭以后信心没有上来，去年年初股票监管当局已经没有破灭的时候，想压下去，但是没有办法，中国股民还是拼命去买。另外一个方面来看，中国股票市场上不止这么大，现在多少万个亿？等于每一个人均拥有股票大概是2、3万块人民币，国际标准是很低的。你赚钱也赚不了，亏也亏不了多少，你没有发达股票市场对企业融资变成一个很重要的渠道。所以怎么稳定股票市场，我觉得还是现在一个很重要的话题。

你看去年暑假发生的暴利事件，最管用公安抓人挺管用，其它都挺笨的，公安抓人挺有效。我认为这方面出手不用太早。熔断，我赞同现在可能你不用熔断是比较合理，20、30万亿左右太低比重，把股票市场真正弄成使一般人，社会流动的一种途径，我觉得很重要。但是它量不够大。   

李稻葵：雷老师给我们讲了几个关键概念，一个概念，中国股市至少部分的股市还是有价值，上海股票他愿意关注，雷老师关注这个里面的信息量很大。再有一个股市总体上讲，如果人均摊到13亿人口，人均才2万多不到3万，这个规模还不算太大，所以不用太紧张它对整个经济的冲击。